PARECER JURÍDICO
Ref. Mercado em condomínios
Não importa o nome que se dê, mas o fato é que o assunto “mini market” “vending machine”, “mercadinho” ou “mercado em Condomínio” está em alta.
A verdade é que toda oferta que visa trazer comodidade aos moradores ganha força dentro dos Condomínios, principalmente em tempo atuais, em que o tempo e a segurança são bens de valores inestimáveis.
Normalmente, essas propostas envolvem uma operação prática e automática, o que, por si só, afasta eventuais riscos trabalhistas, uma vez que normalmente o funcionamento não exige funcionário.
A comodidade em questão se resume ao fato de ter um mercado dentro do Condomínio, que pode funcionar até mesmo 24 horas por dia, evitando a necessidade de deslocamento até outros mercados para compras menores, de itens básicos.
A pandemia, obviamente, também engajou a matéria, já que o “fique em casa” acaba sendo privilegiado por esse esquema de negócio.
Juridicamente, o tema ainda é novo, sem decisões suficientes a recomendar um caminho sem riscos, sendo certo que os especialistas variam em seus entendimentos, principalmente quando se discute o quórum necessário à sua implantação.
De modo objetivo e adstrito ao tema, o melhor entendimento é de que é possível deliberar pela implementação do negócio com a maioria simples dos condôminos presentes em assembleia, isso porque se trata de um benefício que alcançará somente aquela coletividade, ou seja, não é um serviço voltado a terceiros. Ainda nessa linha, é importante reforçar que normalmente esse modelo não gera qualquer despesa ao Condomínio e ainda valoriza o patrimônio comum.
Obviamente que esse quórum simples abarca as circunstâncias em que não haverá obra envolvida, nem custo, muito menos supressão ou alteração da destinação original de uma área comum.
Essa recomendação só se mostra plausível se o espaço pretendido não tiver nenhuma função específica originalmente prevista, o que garante, inclusive, defender o princípio basilar da função social da propriedade, que busca justamente alcançar o bem comum através da equação “estrutura x função social”.
Não se presume que a instalação do armazém, se aprovado em assembleia, desvie a finalidade dos Condomínios puramente residenciais, até porque não se trata de uma exploração lucrativa, mas meramente de uma comodidade destinada ao bem comum, exclusivamente.
De todo modo, traçando esse caminho, é essencial que cada Condomínio estude sua própria Convenção para ter a certeza de que não há vedação expressa, bem como que o projeto para a instalação do “mercado” não careça de obras, investimentos, tampouco que suprima ou embarace o direito de algum condômino no uso da área comum.
Por fim, repita-se, sempre importante considerar que o tema é controverso sob o ponto de vista jurídico, havendo especialistas que recomendam sim o quórum qualificado.
Os que defendem a maioria absoluta equiparam a instalação da comodidade a uma obra útil. Os que exigem dois terços, baseiam-se no quórum necessário para alteração da Convenção e no artigo 1.342 do CC, e os que recomendam a unanimidade concluem que, nesse caso, fica alterada a destinação do edifício, quando estritamente residencial.
Mesma controvérsia se verifica em inúmeros outros temas, cabendo ao Condomínio assumir, em conjunto com a coletividade, eventuais riscos de objeções e discussões futuras, cujo resultado, por segurança, não se pode afiançar.
Uma boa sugestão é a de que, antes de se colocar o assunto em votação, o Condomínio divulgue uma ideia prévia das propostas, realizando, se possível, uma pesquisa informal (enquete) com os condôminos a fim de conhecer as expectativas da coletividade com relação ao tema. Sabendo que, por exemplo, 80 % deles são favoráveis a tal implantação, reduz-se matematicamente as chances de impugnação.
Quando da convocação da Assembleia para essa finalidade, é importante que, a deliberação conste em pauta como item específico, oportunidade em que deverão ser apresentados todos os detalhes do projeto e do negócio.
Como todos os temas polêmicos, é possível que, com o tempo e com o progresso dos assuntos, a jurisprudência possa amparar de modo seguro o procedimento indicado.
José Roberto Graiche Sociedade de Advogados
OAB/SP-J nº 19.608
NP: Valéria Hoff S. Bachiega OAB/SP: 271.861