O objetivo de todo condomínio é gerir as áreas comuns e visar o bem-estar da coletividade, para que todas as famílias possam morar de maneira digna e usufruir do seu patrimônio da melhor forma possível.
Neste sentido, algumas regras foram criadas, tanto as regras gerais previstas no Código Civil como as regras específicas previstas em cada convenção e regulamento interno.
Começando pela lei geral, o Código Civil deixa claro ser um DEVER do condômino NÃO ALTERAR a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, destacando:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Neste sentido, a jurisprudência atual entende que há alteração de fachada quando fica comprovada a alteração da harmonia arquitetônica do empreendimento, colacionando a decisão da 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Condomínio edilício. Instalação de anúncio publicitário na fachada do prédio sem a anuência de todos os condôminos. Pedido de desfazimento, sob pena de multa. Sentença de improcedência pela consideração de ausência de alteração da fachada do edifício. Apela a autora, coproprietária, sustentando que a instalação de painéis publicitários causou alteração visual da fachada, sem aprovação por unanimidade dos condôminos, o que contraria a lei; subsidiariamente requer a redução da verba honorária. Incontroverso que a publicidade litigiosa foi retirada. Perda superveniente do objeto da ação. Questão remanesce pela influência sobre os ônus da sucumbência, ante a incidência do princípio da causalidade. Adesivos perfurados instalados em grande parte da fachada do edifício para fins publicitários alteram a estética visual. Decoração que objetiva chamar a atenção do seu público alvo com a introdução de cores e sinais distintivos. Necessidade da concordância de todos os coproprietários. Inteligência do art. 10, II, e § 2º, da Lei nº 4.591/64, vigente à época. Recurso conhecido em parte e na parte conhecida provido para inverter os ônus da sucumbência.
(TJSP; Apelação Cível 9144586-12.2002.8.26.0000; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 40.VARA CIVEL; Data do Julgamento: 28/09/2011; Data de Registro: 29/09/2011)
Não é autorizado, portanto, nenhum tipo de publicidade, propaganda ou manifestação político-partidária nas janelas, sacadas ou qualquer área externa do edifício que possa causar alteração da fachada.
Já com relação ao Pavilhão Nacional há uma discussão plausível, visto que existe uma lei federal que autoriza o hasteamento do símbolo nacional, e a jurisprudência ainda não está consolidada no que tange aos condomínios.
O hasteamento do Pavilhão Nacional em sacadas e janelas de condomínios é novo e deve ser analisado com cautela, lembrando que o objetivo de todos deve ser buscar uma convivência harmoniosa, não sendo recomendada tal conduta por parte dos moradores, especialmente que possam causar dissabores e discussões entre vizinhos.
Neste sentido, a principal recomendação é buscar o DIÁLOGO com os condôminos, especialmente em assembleia geral para discutir o tema e chegar a um consenso, seja para realmente proibir (constar expressamente no RI a proibição de hastear bandeiras), seja para regulamentar, por exemplo, autorizando bandeiras em período de finais de campeonato, copa do mundo ou por outro período específico.
Esclarecemos, por fim, que toda recomendação aqui contida possui caráter orientativo (questões exclusivamente jurídicas), ou seja, cabe ao Condomínio e seu representante legal tomar as medidas administrativas que entender cabíveis, não excluindo a possibilidade da parte que se sentir prejudicada busque o Poder Judiciário para defender seus interesses.
José Roberto Graiche – Sociedade de Advogados
OAB/SP-J nº 19.608
Charles Gonçalves Patrício Jr.
OAB/SP nº 329.737