Distrato contratual é a forma para extinguir uma relação jurídica entre determinadas partes, ou seja, é a forma como se rompe um contrato.
Pode parecer simples de início, mas, para aplicação desse instituto, é preciso observar, além das disposições contidas no contrato, as regras impostas pelo ordenamento jurídico em caso de resilição/rescisão contratual.
Para o setor imobiliário, o distrato é regido pela Lei nº 13.789/2018. A lei visa disciplinar a resolução do contrato em casos de inadimplência por uma das partes.
As alterações implicaram em mudanças significativas na forma de aplicação do distrato, por exemplo, a aplicação de penalidade para aquele que der causa à resolução do contrato (artigos 43-A, §1º e 67-A), como também a prorrogação do prazo para entrega do imóvel, em seu artigo 43-A.
Das alterações citadas, a aplicação da multa foi alvo de diversos debates, pois, se entende como parte mais “fraca” em um contrato de compra e venda de imóvel o adquirente/comprador, devendo a lei proteger a parte mais vulnerável de possíveis abusos. Apesar disso, a lei estipula que, ocorrendo a rescisão contratual pelo comprador, este fará jus à devolução das quantias pagas, porém será deduzido desse valor: a comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, de acordo com o artigo 67-A, incisos I e II. Além das deduções mencionadas, o comprador também responderá pelas: quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato; e demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato, deduções com previsão no artigo 67-A, §2º, incisos I a IV.
É importante ressaltar que apesar da lei disciplinar regras para a formalização do distrato ficarão respeitadas, dentro dos limites legais, as disposições previstas em contrato firmado entre as partes. Por exemplo, a lei prevê, em seu artigo 43-A, a possibilidade da entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, contudo, desde que conste expressamente no contrato tal possibilidade, evitando assim, a resolução do contrato por parte do adquirente/comprador. Não havendo previsão contratual para determinada hipótese, prevalecerão as disposições contidas em contrato.
Portanto, a lei determinará as regras para aplicação de um distrato nas hipóteses de inadimplemento ou descumprimento contratual para aquele que der causa à rescisão, colocando um fim a relação jurídica, sem prejuízo de a parte prejudicada ter a restituição, indenização e deduções a que tem direito de acordo com a regulamentação.
José Roberto Graiche – Sociedade de Advogados
OAB/SP-J nº 19.608
Gabriel da Silva – Bacharel em Direito