A convivência em condomínios exige respeito e cooperação entre os moradores para garantir o bem-estar de todos. No entanto, a presença de um morador antissocial pode comprometer essa convivência, gerando conflitos e desentendimentos que afetam todo o coletivo.
Neste artigo, exploramos o que caracteriza a conduta antissocial dentro de um condomínio, e as medidas legais que o síndico pode adotar para lidar com essa situação, assegurando o cumprimento das regras e a paz entre os residentes.
Inicialmente, importante ponderar que o síndico deve sempre agir nas conformidades dos ditames condominiais e da lei.
É fundamental que todas as penalidades sejam sempre aplicadas quando há uma infração comprovada e que o Condomínio esteja sempre munido do protocolo de entrega das advertências e multas, evitando eventuais nulidades judiciais.
Outro ponto importante, é considerar que a Justiça não pune hipóteses, as punições decorrem de fatos concretos e prejuízos palpáveis, não de infração que poderia ter causado algum prejuízo (mas não causou).
Com relação aos casos em que as infrações são reiteradamente cometidas por um único condômino, é natural que se passe a ventilar a possibilidade de exclusão daquele morador e, diante disso, é primordial esclarecer que eventual exclusão de um condômino não é – e nunca será – decisão do síndico ou da coletividade. Não há prerrogativa para que alguém determine a exclusão ou mudança do condômino, até porque essa situação configuraria clara afronta ao direito de propriedade, constitucionalmente garantido.
Assim, numa remota hipótese, de uma situação gravíssima, quem teria poder para conceder esse tipo de determinação, seria o Magistrado, através de ação judicial.
Repita-se, que a atuação com relação às infrações são sempre: advertência, na reincidência (infração da mesma natureza) aplica-se a multa, tudo conforme Convenção e RI, e assim sucessivamente.
Não havendo sucesso, o artigo do Código Civil que socorre é o que visa enquadrar o condômino como antissocial.
Para isso, será necessário convocar uma assembleia, tendo muito cuidado e mantendo sempre uma postura imparcial, de forma a levar o assunto à massa condominial demonstrando os fatos que levaram à convocação daquela assembleia, e posteriormente dar tempo para que o infrator se defenda e, depois, passar à deliberação.
Há diversos casos em que essas multas são canceladas judicialmente, seja pela falta de solidez, como pela falta do cumprimento da formalidade.
No edital deve-se constar: Discussão e deliberação acerca da aplicação da multa nos moldes do artigo 1.337 do Código Civil à unidade X.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Recomenda-se que a coletividade se atenha ao caput (aplicação de multa no quíntuplo) e, inexistindo melhora, posteriormente, passar ao parágrafo único (décuplo).
Torna-se necessário atentar-se ao quórum para esse tipo de aplicação de multa, ou seja, fazer um trabalho de conscientização do quanto é importante a participação de todos nesse tipo de assembleia, se for o caso. Do quanto é importante registrar no livro as reclamações para que o síndico possa atuar etc.
E, principalmente, explicar que a medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, e apenas quando presente a situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum.
Vale frisar, que não basta que a conduta seja antissocial, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Deve haver, também, uma reiteração da prática faltosa e um conjunto probatório sólido que atinja toda a coletividade.
Por fim, há de se concluir que expulsão nunca é possível em vias administrativas.
O Condomínio, devidamente representado legalmente por seu síndico, não tem poder de polícia e, portanto, não detém legitimidade para expulsar alguém de sua própria residência, ainda que considerada a gravidade do assunto e ainda que a decisão se dê por assembleia, definida pela coletividade.
Ao síndico, no papel de representante legal do Condomínio, cumpre, portanto, a atuação administrativa, sempre pautada nos limites do que dispõe Convenção e Regulamento Interno.
José Roberto Graiche – Sociedade de Advogados
OAB/SP-J nº 19.608
Valéria Hoff S. Bachiega
OAB/SP: nº271.861